интересный взгляд на "грядущий кризис" и жилищный вопрос.

[panda]

Это пишет некий andrey_a, живущий сейчас в Аризоне. Очень толково и исчерпывающе.
(взято отсюда: <a href="http://www.gday.ru/phorum/viewtopic.php?t=36285)" target="_blank">http://www.gday.ru/phorum/viewtopic.php?t=36285)</a>

1. После доткомовского бубля инвесторы по всему миру стали искать куда бы вложить свои денюшки.
2.Во время рецессии ставки по государственным облигациям США упали ниженекуда, соответственно в качестве инвестиций стали не слишкомпривлекательны.
3. Ввиду отсутствия лучших вариантов инвесторы стали вкладывать капиталы в недвижимость.

Схема примерно такая:

-При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенныхклиентами. Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги,соответственно старается держать риски под контролем - проверяетдоходы, кредитную историю, оценивает стоимость дома скорееконсервативно, требует положить 20% downpayment (первый взнос - avla)или купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен3-мя подтвержденными стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя вдорогих местах.

- Что случилось с приходом инвесторов? Какгрибы выросли небанковские компании по выдаче кредитов. Они бралиденьги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты в пакеты ипродавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компанииответственности за эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем,кому по-хорошему и рубль до получки занимать не стоит. Ценные бумагиэти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа, Китай,Россия, Австралия та же.

- Итак на рынке появилось огромноеколичество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на дрожжах.Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продатьдороже (так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата вштат и загоняли цены под небеса. Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон(штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина. В это времяродились (или возродились) утверждения "недвижимость может толькорасти", "новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всемнадо где-то жить".

- Кредиты стали выдаваться кому попало -плохая кредитная история, недостаточный доход или вообще не принеслиникаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты. Людипокупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Посколькунаскрести downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома онине могут, то большое распространение получили ARM (adjusted ratemortgage с низким начальным рейтом на 1-2 года и повышением рейтапотом), interest-only и другие виды "creative financing". Поскольку"недвижимость может только расти" людям говорили что они возьмут такойкредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что онисмогут перефинансировать на нормальный кредит.

- Многие сталиперефинансировать свои дома и вынимать эквитм, образовавшуюся врезультате роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общемиспользовали дом как личный банкомат.

- С приходим"инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началосьсумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали впалатках около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома,которые будут еще только строиться, быть в первых рядах. Строителиначали разыгрывать дома в лотерею и запрещать "инвесторам" участвовать.В это время появилось утверждение "если не купить дом сейчас, то мы несможем купить никогда" (will be priced out forever).

-Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их вневероятных количествах, в основном на окраинах (да и качествосоответствующее).

- В какой-то момент стало тяжело и на рынкерента - владельцы рентуемых домов и апартмент-комплексов решили чтопродать их выгоднее. Множество апартментов конвертировались в кондо.Соответственно жильцов нужно было выселить, а это могло занять до года,потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно количествожилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса ситуацияизменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье,"инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент.Получилось огромное количество пустого жилья, найти желающих рентоватькоторое было очень большой удачей.

- Но ничего не бываетвечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома пересталирости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов напродажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло,количество домов, выставленных на продажу тоже стало расти. "Инвесторы"естественно перестали скупать дома, поскольку быстро заработать сталоневозможно. Цены потихоньку поползли вниз. Покупатели, увидев такоедело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно? Небольшой отдых передновым рывком, как утверждали агенты. Идем дальше.

- Подошловремя изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пикерынка. Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты былив пределах 4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такогоразмера, что эти люди платить его не могут. Им тогда говорили, что онисмогут перефинансировать. Но вот незадача -
для перефинансированиянужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен ее то как раз инет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продатьтяжело, да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаютсяforeclosures (банк отнимает дом - avla). Пик изменения рейтовбудет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008.Соответственно массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздыванияэтого процесса где-то на 3-6 месяцев. Кстати банк может согласиться насумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разницаавтоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. Приforeclosures законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях)требовать недостающее. Причем часто банки на аукционах выкупают домасами за сумму долга если никто не купит дороже чтобы не записыватьубыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает вкредитную историю.

- Инвестиционные компании увидели это делои перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться сосвоими кредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся.Удар по банкам. Ценные бумаги под обесспечение недвижимостьюобесцениваются - удар по инвестиционным компаниям. Никто не знает, ктозавалится следующий и соответственно даже банки друг другу не даюткредитов - кризис ликвидности - центробанки начинают вливать деньги всистему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?

- Все этопроисходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкойбезработицы - в июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, унас в штате (Аризона - один из тех, где положение самое тяжелое)порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока ещене настолько массово.
Теперь выводы и прогнозы.

1. Покаудар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционнымкомпаниям, причем по всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия,Австралия...
2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается к классической схеме.
3.На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюсзакончилась возможность использовать дом в качестве банкомата.Соответственно население будет меньше тратить. То есть удар поэкономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более чторецессии происходят регулярно и время следующей подходит.
4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.

5.Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов нарынке будет очень много домов и мало покупателей. То есть цены будутпадать. Видел прогнозы, что местами на 30-40-50%. Особенно ударит поновым районам на окраинах. Уже видел, как во Флориде на аукционестроителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем я так понимаю чтопроблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью, что вUK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... Понедоступности жилья Америка далеко не впереди всех. Возможен конечно ивариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.

----------------
тупо перепостил. по-моему, интересно.

[Andrew]

Мне пох.

[Маклаут]

Москве вроде как не растут...

У нас в России всё не так... Так и будут расти )))
Хотя незнаю как в Москве, а по России точно рост не остановится. Хотя некоторые аналитики местного рынка и обещают снижения цен на жильё, но как их подозревают конкуренты - это очередной шаг к тому чтоб нажиться на паникёрах.

panda
Прикольная статья!
Респект!

[NickFW]

ффсё ниасилил, много буков, но общую идею уловил... т.к. слежу за рынком жилья постоянно, могу скакзать, что цены пока не падают, но и расти за последние 3-4 месяца, на вторичный рынок, практически перестали... имею ввиду Кемерово... наблюдаю за ценами 2-3 раза в месяц...

[Scalder]

Спасибо, было интересно почитать.